Wenn eine Gemeinde, eine Schule oder ein Verein zum ersten Mal über ein Modulgebäude nachdenkt, kommt die Frage meistens früh: Dürfen wir das überhaupt einfach beauftragen, oder muss das ausgeschrieben werden? Häufig bleibt ein Projekt an dieser Stelle liegen, weil niemand die Antwort parat hat.
Die kurze Antwort: Es hängt am Auftragswert – und die Schwellen liegen höher, als die meisten vermuten. Ein Lernraum, ein Aufenthaltsgebäude oder ein Sanitärgebäude liegt in aller Regel unterhalb der Grenze, ab der ausgeschrieben werden muss.
Dieser Beitrag ordnet die Verfahren, nennt die Wertgrenzen für Bayern mit ihrer Rechtsgrundlage und beschreibt, was in ein Leistungsverzeichnis gehört. Er ist eine Orientierung für das erste Gespräch und ersetzt keine Rechtsberatung.
Die häufigste Bremse bei kommunalen Projekten ist nicht das Budget, sondern die Annahme, jeder Auftrag müsse europaweit ausgeschrieben werden. Für die meisten Modulgebäude stimmt das nicht.
- 0€Direktauftrag Bau, Bayern
- 0Verfahren zur Auswahl
Drei Verfahren, und wovon die Wahl abhängt
Direktauftrag, Verhandlungs- oder beschränkte Vergabe, öffentliche Ausschreibung – gestaffelt nach Auftragswert.
Unterhalb der EU-Schwellenwerte kennt das Vergaberecht drei Wege. Sie unterscheiden sich vor allem im Aufwand:
- Direktauftrag. Die Vergabestelle beauftragt ohne förmliches Verfahren und ohne Vergleichsangebote. Das ist der schnellste Weg und der, der für die meisten Modulprojekte in Frage kommt.
- Verhandlungsvergabe oder beschränkte Ausschreibung. Mehrere Unternehmen werden gezielt zur Angebotsabgabe aufgefordert. Deutlich schlanker als eine öffentliche Ausschreibung, aber mit dokumentiertem Verfahren.
- Öffentliche Ausschreibung. Der Auftrag wird öffentlich bekannt gemacht, jedes Unternehmen darf anbieten. Der aufwendigste Weg, ab den höchsten Werten verpflichtend.
Welcher Weg zulässig ist, richtet sich nach dem geschätzten Auftragswert ohne Umsatzsteuer – und danach, ob es sich um eine Bauleistung oder um eine Liefer- beziehungsweise Dienstleistung handelt. Ein schlüsselfertiges Gebäude auf einem Fundament ist in aller Regel eine Bauleistung.
Die Wertgrenzen in Bayern
Für kommunale Auftraggeber in Bayern gelten die Wertgrenzen aus der Bekanntmachung des Staatsministeriums des Innern nach Art. 20 des Bayerischen Gesetzes über wirtschafts- und vergaberechtliche Vorschriften. Stand 2026 sind das:
Die erhöhte Grenze für den Direktauftrag bei Bauleistungen ist befristet – nach derzeitigem Stand bis zum 31. Dezember 2029. Seit dem 1. Juli 2026 gilt außerdem das Vergabebeschleunigungsgesetz, das den Spielraum der Vergabestellen bei der Verfahrenswahl erweitert hat.
Praktisch heißt das: Ein Lernraum, ein Aufenthaltsgebäude für einen Verein oder ein Sanitärgebäude liegt fast immer im Bereich des Direktauftrags. Erst bei größeren Vorhaben – mehrere Module, ein ganzes Gebäude mit Wohnnutzung – wird ein förmliches Verfahren nötig.
Wichtig: Diese Zahlen gelten für kommunale Auftraggeber in Bayern. Andere Bundesländer haben eigene Wertgrenzen, teils deutlich niedrigere. Und auch unterhalb jeder Schwelle bleibt die Vergabestelle an Haushaltsrecht, Wirtschaftlichkeit und Dokumentation gebunden. Diese Übersicht ist eine Orientierung und ersetzt weder die Prüfung durch die Vergabestelle noch eine Rechtsberatung.
Was in ein Leistungsverzeichnis gehört
Beschreiben, was der Raum leisten soll – nicht, wie er gebaut wird. Sonst ist das Verfahren angreifbar.
Wird ausgeschrieben, entscheidet die Beschreibung über das Ergebnis. Der häufigste Fehler ist, ein bestimmtes Produkt abzuschreiben – damit ist die Leistung nicht mehr produktneutral und das Verfahren angreifbar. Sinnvoll ist der umgekehrte Weg: beschreiben, was der Raum können muss.
- Nutzung, Personenzahl und benötigte Fläche
- Anforderungen an Wärmeschutz, Lüftung und Heizung
- Brandschutzanforderungen aus der Nutzung, nicht aus der Bauart
- Barrierefreiheit, sofern gefordert
- Anschlüsse: Wasser, Abwasser, Strom, Datennetz
- Gründung, Zufahrt und Kranstellplatz
- Termin und gewünschte Nutzungsdauer
- Gewährleistung und Wartung
Wer die Nutzungsdauer offen beschreibt, bekommt sehr verschiedene Angebote: Ein Mietcontainer für zwei Jahre und ein Gebäude für dreißig sind rechnerisch nicht vergleichbar. Deshalb gehört die geplante Dauer in die Beschreibung – sie ist auch für die steuerliche Einordnung der entscheidende Punkt.
Für die Kostenschätzung im Vorfeld hilft ein Blick darauf, was den Preis überhaupt bestimmt: Was kostet ein Modulhaus?.
Der praktische Ablauf
In der Praxis läuft ein kommunales Modulprojekt meist so ab: Zuerst wird der Bedarf beschrieben, dann ein Kostenrahmen ermittelt, dann die Verfahrensart bestimmt. Erst danach geht es um Grundriss und Ausstattung.
Dabei lohnt es sich, früh mit einem Anbieter zu sprechen – nicht um ein Angebot einzuholen, sondern um den Kostenrahmen realistisch zu schätzen. Eine Schätzung, die um den Faktor zwei danebenliegt, führt zur falschen Verfahrensart und kostet Monate.
Parallel laufen Baugenehmigung und Erschließung. Was auf dem Grundstück vorbereitet sein muss, steht in Welche Fundamente braucht ein Modulhaus? und Zufahrt und Kranstellplatz.
Meistens einfacher als gedacht
Die Sorge, jedes kommunale Vorhaben müsse aufwendig ausgeschrieben werden, hält mehr Projekte auf als das Vergaberecht selbst. Bei Bauleistungen in Bayern liegt die Grenze für den Direktauftrag derzeit bei 250.000 Euro – und damit oberhalb dessen, was ein einzelner Lern-, Aufenthalts- oder Sanitärraum kostet.
Der erste Schritt ist deshalb nicht die Ausschreibung, sondern eine belastbare Kostenschätzung. Daraus ergibt sich das Verfahren fast von selbst.
Häufige Fragen zur Vergabe
Muss eine Gemeinde ein Modulgebäude ausschreiben?
Ist ein Modulgebäude eine Bauleistung oder eine Lieferleistung?
Was gehört in ein Leistungsverzeichnis für ein Raummodul?
Warum ist die geplante Nutzungsdauer so wichtig?
Gelten diese Wertgrenzen bundesweit?
Passend dazu aus der Wissensbasis
Sie brauchen erst einmal eine belastbare Zahl?
Beschreiben Sie uns den Bedarf – Nutzung, Personenzahl, Standort. Wir rechnen das Vorhaben offen durch, damit Ihre Vergabestelle mit einer realistischen Kostenschätzung weiterarbeiten kann.
Beratungstermin vereinbaren
