Die häufigste Frage zu Ferienhäusern lautet nicht „was kostet es", sondern „rechnet sich das". Eine allgemeingültige Antwort darauf gibt es nicht – sie hängt an Lage, Saison und Betrieb. Was es gibt, ist ein durchgerechnetes Beispiel mit Zahlen, die Sie durch Ihre eigenen ersetzen können.
Dazu die drei Betreibermodelle und die fünf Größen, an denen die Rechnung wirklich hängt. Genau darum geht es hier.
Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Wo es steuerlich oder gewerberechtlich wird, nennt er die Stichworte, damit Sie Ihrer Beratung die richtige Frage stellen können.
Ob sich ein Ferienhaus trägt, entscheidet nicht der Kaufpreis, sondern die Auslastung. Ein Beispiel: 87.000 € Investition, 200 vermietete Nächte zu 120 €.
- 12.130ۆberschuss im Jahr
- 7,2Jahrebis die Investition zurück ist
Drei Wege, ein Ferienhaus zu betreiben
Selbst vermieten, verwalten lassen oder ganz verpachten – drei sehr verschiedene Aufwände.
- Selbst vermieten. Sie übernehmen Buchung, Kommunikation, Schlüsselübergabe, Reinigung und Wartung – oder organisieren sie vor Ort. Der höchste Ertrag je Nacht, aber auch der höchste Aufwand. Realistisch nur, wenn Sie in der Nähe sind oder jemanden vor Ort haben.
- Verwalten lassen. Eine Agentur oder ein Gastgeberservice übernimmt Vermarktung und Betrieb gegen einen Anteil am Umsatz. Weniger Ertrag je Nacht, dafür planbar – und ohne Anrufe am Sonntagabend.
- Verpachten. Ein Betreiber – etwa ein Campingplatz oder ein Resort – zahlt eine feste Pacht und kümmert sich um alles. Der geringste Ertrag, dafür kein Auslastungsrisiko.
Für Anlagen mit mehreren Häusern ist der dritte Weg der übliche: Der Platzbetreiber stellt die Häuser auf und vermietet sie im eigenen Namen. Für ein einzelnes Haus auf dem eigenen Grundstück entscheidet meist die Entfernung zwischen Ihnen und dem Haus.
Die fünf Größen, an denen die Rechnung hängt
Eine belastbare Kalkulation braucht fünf Eingangsgrößen. Vier davon kommen aus Ihrer Region und nicht von uns – im Rechenbeispiel weiter unten stehen deshalb Annahmen, keine Zusagen:
- Saisonlänge. Wie viele Wochen im Jahr wird die Region überhaupt gebucht? Eine Ganzjahresdestination rechnet völlig anders als ein Sommerziel.
- Auslastung innerhalb der Saison. Die realistische Zahl steht bei Tourismusverband, Platzbetreiber oder Nachbarn – nicht in einem Prospekt.
- Preis je Nacht. Ergibt sich aus dem Vergleich in der Region, nicht aus den Baukosten.
- Betriebskosten. Reinigung, Wäsche, Energie, Wartung, Versicherung, Grundbesitzabgaben, Instandhaltung. Reinigung ist bei kurzen Aufenthalten der größte laufende Posten.
- Vermittlungskosten. Portalprovision oder Agenturanteil – ein spürbarer Abzug vom Umsatz, der in vielen Überschlagsrechnungen fehlt.
Wir liefern die eine Größe, die feststeht: die Investition. Ein Ferienhaus mit rund 15 m², vermietfertig ausgestattet, liegt bei 85.000 € netto zzgl. USt., mit überdachter Terrasse bei 87.000 €. Die übrigen vier Größen kommen aus Ihrer Region.
Ein Rechenbeispiel
87.000 € Investition, 200 Nächte zu 120 €: rund 12.100 € Überschuss im Jahr. Die Investition ist nach gut sieben Jahren zurück.
Zahlen sagen mehr als Größen. Deshalb hier ein durchgerechnetes Beispiel mit einem Angebot, das wir genau so schon geschrieben haben: ein Ferienhaus mit rund 15 m², vermietfertig ausgestattet, mit überdachter Terrasse – 87.000 € netto.
Angenommen, es ist an 200 Nächten im Jahr vermietet und der Gast zahlt 120 € pro Nacht. Das sind 24.000 € Umsatz. Davon geht zuerst die Umsatzsteuer ab: Bei kurzfristiger Beherbergung sind das 7 Prozent, es bleiben 22.430 € netto.
- Reinigung und Wäsche: 3.700 €. Rund 67 Wechsel bei durchschnittlich drei Nächten je Aufenthalt, gerechnet mit 55 € je Wechsel.
- Strom, Wasser, Abwasser, Müll: 1.800 €. Grundgebühren plus rund 6 € je vermieteter Nacht.
- Versicherung und Instandhaltungsrücklage: 1.200 €. Gebäudeversicherung und eine Rücklage von gut einem Prozent der Investition.
- Buchungsportal: 3.600 €. 15 Prozent vom Umsatz. Wer direkt vermietet, spart das – zahlt es aber meist in Werbung und Zeit.
Nächte im Jahr
8.620 € Überschuss · 9,9 % · Investition zurück nach 10,1 Jahren
Nächte im Jahr
12.130 € Überschuss · 13,9 % · Investition zurück nach 7,2 Jahren
Nächte im Jahr
15.640 € Überschuss · 18,0 % · Investition zurück nach 5,6 Jahren
Investition und Nachtpreis stammen aus einem echten Angebot beziehungsweise aus Erfahrungswerten; die vier Betriebskostenposten sind gerundete Annahmen. Nicht enthalten sind Grundstück oder Pacht, Erschließung und Fundament, Finanzierung sowie Einkommen- und Gewerbesteuer. Was in Ihrer Region wirklich erreichbar ist, sagen Ihnen Tourismusverband und Platzbetreiber. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Bleiben 12.130 € Überschuss vor Steuern – rund 14 Prozent bezogen auf die Investition. Nach gut sieben Jahren ist sie zurückgeflossen, und das Haus läuft weiter.
Die Auslastung ist dabei der empfindlichste Wert. Schon 50 Nächte mehr oder weniger verschieben das Ergebnis deutlich:
Was rechtlich dazugehört
Kurzzeitvermietung ist mehr als ein Inserat. Diese Punkte gehören auf die Liste, bevor das erste Haus steht:
- Nutzungsart. Das Gebäude muss baurechtlich für Ferienvermietung zulässig sein – in manchen Kommunen kommt eine Zweckentfremdungssatzung dazu.
- Meldepflichten. Gästemeldung und Kurbeitrag beziehungsweise Kurtaxe regeln Land und Gemeinde.
- Gewerbe und Steuern. Ob die Vermietung private Vermögensverwaltung oder ein Gewerbe ist, hängt am Umfang der Leistungen. Das entscheidet über Gewerbeanmeldung, Gewerbesteuer und die umsatzsteuerliche Behandlung. Diese Frage gehört zur Steuerberatung, nicht in einen Blogbeitrag.
- Sicherheit und Versicherung. Rauchmelder, Elektroprüfung, Betriebshaftpflicht. Bei Anlagen kommen Vorgaben zu Rettungswegen und Abständen dazu.
Ein Punkt, der oft übersehen wird: Bei Vermietung ist das Gebäude ein Wirtschaftsgut. Wie es steuerlich abgeschrieben wird, hängt davon ab, ob es als Gebäude oder als bewegliches Wirtschaftsgut eingeordnet wird – und das entscheidet sich an der geplanten Nutzungsdauer am Standort.
Warum Modulbauweise für Vermieter passt
Drei Eigenschaften helfen im Vermietbetrieb konkret:
- Fester Preis und feste Bauzeit – die Saison lässt sich planen.
- Gleiche Häuser in Serie: gleiche Ausstattung, gleiche Ersatzteile, gleiche Reinigungszeit.
- Erweiterbar: ein weiteres Haus, wenn die Auslastung stimmt – statt einer zweiten Bauphase.
- Versetzbar, wenn sich die Pacht- oder Standortlage ändert.
- Fertig ausgebaut angeliefert, inklusive Bad und Küche.
Rund 90 Prozent der Arbeiten entstehen in unserer Fertigung in Landsberg am Lech. Auf dem Grundstück bleiben Fundamente, Anlieferung, Krantag und Anschlüsse. Für eine Anlage im Betrieb heißt das: Die Saison fällt nicht aus.
Eine Zahl steht fest, vier kommen aus Ihrer Region
Wir können sagen, was ein Ferienhaus kostet, wie lange es dauert und was es aushält – und wir haben vorgerechnet, was unter realistischen Annahmen dabei herauskommt. Was wir nicht seriös sagen können, ist, wie oft Ihr Haus tatsächlich gebucht wird.
Holen Sie sich Saisonlänge, Auslastung und Preisniveau bei Tourismusverband oder Platzbetreiber – und schicken Sie uns die Zahlen. Dann setzen wir sie in dieselbe Rechnung ein, mit Positionen statt einer Hausnummer.
Häufige Fragen zur Vermietung
Wie hoch ist die Rendite eines Ferienhauses?
Was kostet ein Ferienhaus?
Muss ich ein Gewerbe anmelden?
Lohnt sich eine Anlage mehr als ein einzelnes Haus?
Kann ich später ein weiteres Haus ergänzen?
Wie lange dauert es bis zur ersten Saison?
Passend dazu aus der Wissensbasis
Die Investitionsseite rechnen wir Ihnen aus
Sagen Sie uns Größe, Anzahl und Standort. Sie bekommen einen Grundriss und ein Angebot mit Positionen – die Grundlage für Ihre eigene Kalkulation.
Beratungstermin vereinbaren
